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デザインワークスの店づくりコラム

店舗計画

居抜きでの飲食店出店のトラブルと改修費用に付いて。。。

居抜き

ひとときに比べるとデザインワークスの扱う(デザインや工事する)居抜き物件は減りました

2011年くらいは毎回居抜きと言う状態でしたが、まあ仕事が偏るのはいつもの事ですが

たまたまそうなのか?何でか?理由は不明ですが減りました。。

不動産情報を見ていると決して居抜き物件が減っていると言う感じはしません?

でも明らかに弊社にいらっしゃるお客様の居抜き率は明らかに下がりました。

いい事だな。。。と私は思っています。

何故か?

いや、決して『居抜きはやりたく無い』と思っている訳ではございません(汗))))))

仕事としては勿論 一からデザインするスケルトンの方が自由度はありますが

居抜きも制約がある中でのデザインと言うカセの嵌ったデザインもそれはそれで面白いと思います。Mっ気がある訳じゃございませんが。。。。(笑)

でも正直、店舗専門のデザイナーとしては

少なくとも初出店の個人の方には居抜きはあまりお勧め出来ません

いや予算無いから。。。居抜きでしょ。。。って思っていませんか??

確かに初期投資は安いと思います

新しい1〜3年以内とかの物件ならそんなに問題は無いのですが

大体、初出店の方の持ってこられる居抜き物件は古い物件が多いんです

(安いから。。。)

そこでお店をはじめると良く言われる事でしょうが

次々に設備は壊れて行きます

設備物って動かし続けている間は意外に壊れないんです古くても。。

前の方がやめられて工事して開業する間

設備はお休みしているんで

結構、電気入れると動かない。。。。火がつかない。。。

って普通にあります。まあ、これは最初のつまずき位ですからかわいい物です

営業が始まって

ある日、店に来るとエアコンが動かない。。。。

あなたならどうしますか???

当然工事してもらった会社に電話しますよね。。。

さて、このエアコン誰が付けた物でしょうか??

そう居抜きですから前の方か?前の前の方か?さてさて、その前の方か??????

多分見にきてはくれると思いますが

当然、その会社の設置した物ではないので費用が発生します。

良心的会社なら見に来るくらいは営業ですからタダですよと、力強く言ってくれるかもしれません

でも恐らく100%の確率でメーカーのメンテナンスを呼ぶことになります

メーカーが見て簡単に治る場合も確かにあります。

でも費用は確実にかかります

簡単に治らない場合は

部品交換、交換部品が手に入るまで

お店はお休みです

更にもう既に交換部品がない場合、エアコンが古くて。。。

まあ、交換しかありませんね。。。

(正直部品があってもコンプレッサー不良とかですと50万とかメーカーでは掛かりますのでその場合はもう交換した方がましですね)

店の大きさにもよりますが

間違いなく何十万から百万単位の出費が出ます

ある日急に。。。。

でもエアコン無くて営業出来ないでしょう、恐らく。。。

開店早々、暑い店とか寒い店とか来るお客様にレッテルを貼られたら最悪ですよね。。

なんとかお金を工面して

それを運良く乗り切って営業再開。。。。

でもある日お店に来て、スイッチを入れたら厨房のダクトが吸っていない?動いてない???

どうしよう。。。

まあ、やっぱり工事してもらった会社に電話しますよね。。。

でも工事した会社が設置した物でなければ

やっぱり改修には費用が掛かります

普通のまともな店舗の工事会社なら

ファンが壊れたか

スイッチが壊れた?

ベルト駆動式ファンのベルトが切れたか?

モーターが焼けたか?

はたまた、ヒューズが飛んでダンパーが落ちているだけか?

原因を調べて行くでしょう。。。

でもどちらにしてもヒューズ以外の原因なら

数日間、またお店はお休みです

工事していないなら経路や施工方法も解っていないですから調べるにしても時間が掛かると思います。

ダクト動かないと火は使えないですよね。。危なくて。。絶対に無理です

死にます。。。人が。。。だから営業しちゃ駄目です(笑)

まあベルトくらいなら何千円の商品ですから

交換費や経費を払っても3万円以下ですが

ファン交換ですと大きさによりますが

屋上なら数十万

天井内にファンが付いていれば造作も壊れる場合が多いので

造作や電気などの改修も含めると倍はかかるでしょう。。

それでもなんとかまた費用を工面して

乗り切って営業をまた再開します

そしてある日。。。。

厨房で作業をしていると

排水側溝の中が水で一杯????

排水が流れない???グリストラップは掃除してるけどな????

と思うかもしれません

でもこの場合

まず間違いなくグリストラップ以降の配水管が詰まっています。。

また当然ですが

工事してもらった会社に電話しますよね

。。。。。。。

多分、高圧洗浄車を呼ぶことになります

運が良ければ夜は営業出来るかもしれませんが

その日に手配が付かなければ

またお店はお休みです。。。。

改修費用は5万円から6万円位でしょうか?

このくらいなら何とかなったりしますよね。。。

でもまた魔の手が忍び寄ってきていたりする訳です。。。(笑)

ある日。。。。。。

冷蔵庫の温度が下がらなくなります。。。

また当然ですが

工事してもらった会社に電話しますよね

間違いなくまたメーカーのメンテナンスを呼ぶことになります

費用も発生しますが

エアコンと同じで

部品が無ければ交換です

何十万円の費用が出て行きます。恐らく縦型冷蔵庫ですとスムーズに交換出来て40万円位掛かるでしょうし

場合によっては造作を壊さないと交換出来ない。。。

つまり冷蔵庫が大きすぎて出ない入らない

そう言う場合はまた倍くらい費用はかかる事でしょう。。。。

もう嫌になってきますが

直さない訳には行かないですよね

またお店はお休みに。。。。。

更にある日お湯が出なくなります

確実に湯沸器が壊れていますが

やっぱり工事会社に電話しようかと思いますが

東京ガスのシールが貼ってた有りして東京ガスに電話したりまします

当然ですが見に来てくれます

修理出来なければ、やっぱり交換。。。

室内についいる物ですとサイズやタイプによりますが

地下なら今は付けられる物が1種類なので交換に40万円位はかかります

他の階でも25万円とか30万円とか掛かります。。。

あ!!!!!!!!もう、しばらくお湯は出なくてもいいか。。。って思ったりもしちゃいます(笑)

本当に設備ってメンテナンスにお金の掛かる事の多い物なんですが、

店舗の日々の営業はこうして見ると結構、設備に支えられています

でも設備は必ず壊れる日が来ます

それが居抜きの店舗は確実に早く来ます

まだ何年かに分かれてきてくれれば費用も何とかなるでしょうが

開業1年以内にこれらが全て起こったら。。。。

運転資金ヤバいですよね。。。。

普通、個人の方が初めてお店を出店されたら

こんな事がてんこ盛りに来たら

普通はアウトですよね。。。

でも実際に起こり得ます。。。

そして修理に掛かるお金もそうですが

精神的にもトラブルって結構キツい物だと思います

気持ちが参ってきます。。

だから居抜きはリスク高いんです。

出店って、事業って

博打やギャンブルではいけないと思うので

私は初出店の個人の方には古い居抜きはとてもお勧め出来ません。

何件かお店をやっている方なら

こういうトラブルの一つや二つは経験しているので慣れているでしょうから

金銭的にも精神的にも乗り切れるでしょう

だから、3件目や4件目の方がやるにはとりあえず初期費用が抑えられるって事ではいいと思うんです。

企業人として体力がありますし。。

事業的にも出店もペースも早くなるでしょうし

勿論

居抜き店舗でも

たまたま何もトラブルの無い店も確かにあると思いますけど

それはただただ運がいいだけです

ラッキーマンなだけです

運とかラッキーに頼って出店したく無いですよね(笑)

ある日。。。って困りますよね普通

で。。私、最近良く思うんです

初めて出店される方でも

お店出しますって言うと

公庫や市町村はお金貸してくれる訳ですから

出きるだけ出費は抑えるにしても

居抜き(古い)をその方法にしない方が旨くいくと思うんです。

スケルトンじゃなくても

オフィス仕様でもいいと思いますし

居抜きならせめてワンオーナーで2、3年以内にスケルトンから造ったと解るもの

(正確に知る事は難しいかも知れませんが)

出きるだけ営業始めてから

安心して営業に集中出きる環境のお店を手に入れた方が

初出店の方には間違いなくいいと思うんですけど。。

いかがでしょうか?

ある日のトラブル経験したいですか?????